| ★1、项目概况 （1）服务地点： 沈阳市苏家屯区南京南街与春蕾街交汇处 （2）服务面积：16994.11平方米 ★2、项目管理目标 （1）管理规范有序，服务周到热情，确保绝对安全。 （2）各种设施、设备维修保养良好，必须确保 24 小时正常运转。 （3）确保饮食卫生安全，按时开饭。 （4）卫生洁净、物品整洁。 （5）能及时完成各项临时性工作。 ★3、物业管理的职责要求 （1）遵守甲方规章制度和保密规定，维护甲方的合法权益和形象，不得借甲方的名义做虚假和不实宣传。 （2）根据合同规定或甲方指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人。 （3）保持同甲方管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重甲方的意见，接受甲方的建议、监督和指导。 （4）严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；坚决禁用有违法违纪犯罪记录人员；如调整管理人员及技术骨干，应事先与甲方协商，并将新进人员的情况书面向甲方通报，经甲方同意后实施。 （5）物业服务人员工资必须达到沈阳市政府要求的最低工资标准。 （6）建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。 ★4、物业管理服务内容及范围 （一）保洁部 1、保洁部服务内容 （1）负责办公楼公共区域内巡回保洁。具体包括楼梯、扶手、扶梯、大厅、走廊、电梯间、内外墙面、玻璃窗等公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）。针对办公楼实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对楼排水、排污管道进行清疏。负责楼外立面定期清洁，重点是蜘蛛网的及时清理。负责办公楼内每日垃圾的收集、清运，各种保洁耗费品由物业公司提供。 （2）定期对楼内高空设施进行巡回清洁、养护。巡回对楼内各类地面（石材、瓷砖等）进行打蜡及清洁养护处理。巡回对楼内各类特殊材质（不锈钢、石材等）进行去污、抛光、上光、打蜡等专业养护。对高位管道、高位照明设施和高位墙身等进行巡回保洁。 （3）建筑物屋面相关设施（出风口、玻璃幕墙等）进行巡回清洁、保洁。 （4）负责楼内会议室的清扫工作。 （5）每天对各类功能用房及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。 （6）负责对值班人员床上用品的清洗。 （7）定期对各场所蚊、蝇等进行预防和灭杀并负责相关费用。 2、清洁服务工作标准 （1）石材、瓷砖：有较好的保养，有光泽、无尘迹、无污渍。 （2）墙壁：无蜘蛛网、污点、不积尘，地角线洁净。 （3）玻璃门：通透、洁净，无水迹、污点。 （4）各类镜面：洁净、光亮，无任何污迹、尘迹。 （5）楼梯、扶手：台阶无杂物、污渍、水渍。 （6）钢质及不锈钢器具：无污迹、尘迹，有光泽，表面膜维持完好状况。 （7）果皮箱、垃圾箱等：外表干净，无虫、蚁等，无异味。 （8）卫生间：洁具不留脏物、异味，地面、水盆台面保持干爽，无污渍、垃圾。 （9）其它器材设施：以洁净手指擦拭无明显尘迹，无清洁用剂的不良影响。 （10）清洗物品：干净整洁。 （二）安保部（保安、消防） 1、服务内容 （1）全天24小时对办公楼及停车场巡查以及安保监控值班，监控人员进出情况，需要时实施查询、检查。 （2）负责车辆出入管理，出入车辆必须按相关管理制度执行，并做好相应的登记，值班人员全程跟进，确保车辆出入的安全。 （3）负责办公区、停车场及公共设施防盗、防火、防破坏事故，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员，以保障办公区及停车场安全。 （4）负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。 （5）负责办公区、停车场内摆设的物品、花卉的管理，防止人为和自然破坏，确保安全。 （7）负责办公区、停车场管辖范围内交通秩序的维护,车辆疏导、停放，停车场管理，做到车辆出入安全、有序。 （8）楼内消防设施正常运行。 2、具体要求 （1）到岗保安员、必须经培训合格，有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。 （2）要求熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本管理区域内的技防优势，实行全天24小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作。 （3）采取理论和实践相结合的办法，提高部门全体员工的安全意识，使员工掌握基本安全常识。 （4）负责办公楼的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，做到无任何安全事故发生。 （三）餐饮部 1、管理内容 （1）提供员工早午餐服务。 （2）餐厅及厨房卫生保洁。 （3）厨房、餐厅设施、设备的操作、管理和维护。 （4）餐厅用品清洗。 2、具体要求 （1）厨房及餐厅工作人员要保证身体健康、业务熟练、听从指挥。 （2）服务人员要做到热情、周到服务，坚守岗位。 （3）厨房餐厅设施设备每天巡检一次，发现问题及时维修。 （4）餐厅、厨房卫生保洁每餐一次。 （5）餐厅物品每月清洗一次。 （6）严格遵守每餐留样制度。 （7）其它未尽事宜按餐厅管理办法执行。 （8）厨房设施设备列入固定资产的由招标单位负责提供。 3、餐厅服务标准 （1）卫生标准 1）个人及环境卫生 ①服务人员卫生做到“四勤”：勤洗手剪指甲；勤洗澡理发；勤洗衣服、被褥；勤换工作服。 ②环境卫生采取“四定”办法：定人、定物、定时间、定质量。划片分工、包工负责。 2）食具消毒的方法与要求 用（食）具实行“四过关”：一洗、二刷、三冲、四消毒。 一洗：用清水将食具上的食物残渣洗掉。 二刷：将食具放在洗涤液中洗刷，用洗具刷除食具上的污物、油垢。 三冲：用干净的水将附在食具上的洗涤剂冲洗干净。 四消毒：食具消毒时，采用热力消毒法和药物消毒法两类，前者包括煮沸消毒法、蒸汽消毒法、远红外线消毒法等，后者包括含氯消毒和过氧乙酸消毒法等。 （2）出品标准 1）由原料到成品实行“三不制度”。 ①保管验收不收入腐败变质的原料； ②加工人员（厨师、厨工）不用腐烂变质的原料； ③分菜人员不分腐烂变质的食品、不用手拿食品、不用废纸、污物包装食品。 2）成品（食物）存放实行“四隔离” ①生与熟隔离； ②成品与半成品隔离； ③食品与杂物、药物隔离； ④食品与天然冰隔离。 （四）工程部 1、管理内容 （1）对强弱电设备设施日常运行维护；高低压电气设备每天巡视维护和重点检测，建立各项设备档案；建立严格的配送电运行制度、电气设备维修制度和配电房管理制度；建立污水处理、强排水、发电机组等设备运行管理制度和安全操作规程，保证污水处理、强排水系统安全运行和正常使用；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，提出节能减排的合理化建议；日常管理和维护好避雷接地的设备设施；协助做好电梯、高压电气设备、消防、防雷设施年检工作。 （2）保证给排水系统及饮水设备正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修；水箱、水池保持清洁卫生并每季消毒；每月对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；每季度对排水管、下水道进行清通、养护及清除污垢；保证室内外排水系统通畅；保证每年对供暖设备设施检查一次，确保供暖系统正常运行。 （3）每周对楼内的门窗桌椅柜架进行巡检，发现损坏及时修理；建立和制定维修保养计划并做好记录。 2、具体要求 （1）供电运行和电器维修人员必须持证上岗，做到安全第一，热情服务。照明、用电、用水等接到报修后，维修人员一般应在15分钟内到达现场抢修处理并做好记录，及时排除故障，零修合格率100%。空调运行中应无超标噪音和严重滴漏水现象，接到报修后，维修人员在15分钟内到达现场处理，并做好记录，零修合格率100%以上。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证日常使用需要。 （2）确保办公、通讯、网络设备完好，运行正常。 （3）确保供水、排水、排污、供暖管道及设施畅通完好无损。 （4）在周六、日期间对设备进行检查维护维修。 （5）电梯应每天定时巡查，保证良好的安全运行状态，发现问题报告维保单位及需方。 ★5、物业主要岗位人员配置及要求（共43人） 因项目为新建设项目，在人员配置上需要项目经理懂设施设备承接查验，人员配置上也要求专业性强一些。 1、物业经理1人 男女不限，身体健康，政审合格，无不良嗜好；虚心接受业主的监督、建议、评价；有较强的管理能力和语言表达能力。 2、办公室文员3人 女性，身高1.65米以上，外貌端正，形象气质佳；身体健康，政审合格，无不良嗜好；大专以上学历，具有2年以上客服服务工作经验；熟练掌握计算机应用，有较强的沟通协调能力及较强的亲和力，服务意识强。 3、保洁员13人 女性，五官端正，气质端庄，责任心强，掌握保洁基本常识，有保洁工作经验的。 4、餐饮部 （1）厨师长1人 身体健康，责任心强，五官端正，有相关工作经验。主要职责：负责日常餐饮工作及按照业主要求制作各种餐饮，根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。保障食品及餐具卫生安全。 （2）厨师1人 身体健康，责任心强，五官端正，有相关工作经验，掌握本岗位相应的技能，并钻研业务，提高自身业务水平。讲究个人卫生，严格执行食品卫生法规，把好食品卫生质量关，搞好本区域的卫生，要求工具清洁，摆放整齐。 （3）面点师1人 身体健康，责任心强，五官端正，有相关工作经验，掌握本岗位相应的技能。讲究个人卫生，严格执行食品卫生法规，把好食品卫生质量关，搞好本区域的卫生，要求工具清洁，摆放整齐。 （4）水案3人 女性，身体健康，责任心强，从事本岗位2年以上工作经验。 （5）服务员6人 女性，身体健康，责任心强，从事本岗位2年以上工作经验。 所有餐饮部人员必须有健康证。 5、工程部 （1）电工1人 男性，有相关工作经验，责任心强，五官端正。 （2）弱电1人 男性，，有相关工作经验，责任心强，五官端正。 （3）杂修1人 男性，，有相关工作经验，责任心强，五官端正。 6、安保部 （1）队长1人 男性，具有较强的安全保卫日常管理能力，善于发现各种安全隐患问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。 （2）消防监控员4人 男性，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派。 （3）形象岗2人 男性，身高不低于1.75米，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派。 （4）巡逻岗2人 男性，身高不低于1.75米，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派。 （5）夜班更夫2人 男性，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派。 | 
